カテゴリー: ルームシェアのトラブル

ルームシェアの大家がその家やマンションを売ってしまった

あなたがルームシェアで部屋を借りている家を、貸している相手が売却してしまった場合、自分は借りている部屋に住み続けられるのでしょうか?

借家法一条一項によれば、家を購入した側の人は、借りている人がいる状態を含めて買ったのだから、借りている人は新しい大家に対しても賃借人としての地位を引き継ぐということのようです。

アパートなど、建物の中の独立した住居を借りている場合は間違いなく借家法の対象です。ですから、アパートの持ち主が交替したからといって、借りている人の契約が終わったり、出て行かなければならなくなったりということはありません。

しかし、ルームシェアの場合、ルームシェアの借り手は借家法で守られる対象かどうか、というところが問題となってくる可能性があるようです。

ルームシェアという住み方はまだまだ新しいため、ルームシェアのケースでの裁判の結果(判例)は少ないですが、大家の家の一部を借りているルームシェアは、昔でいう下宿や間借りに相当すると考えればいいのではと思います。

では下宿や間借りで借りている人は借家法の適用があるのかどうか? これはちょっと調べてもはっきりしません。判例も、時代によって少しずつ違っているという情報もありました。

独立していなくて、格子や障子で区切られているだけの部屋には借家法の適用はない、とする見方もありますが、弱い借り手、他に行くところがない借り手を保護するという借家法の基本的な考え方から、保護されないはずがない、という見方もあり、結論ははっきりしないように思いました。

実際にこれが裁判になったとしても、ほとんどの場合裁判官が和解を勧めるということなので、「ルームシェア」ということで判例が残ることもなかなか起こらないのかもしれません。

世の中には、自分が知らないことや見たこともないことはぜんぶ違法だと思い込んでいる人が意外に多いのです。そういう人が、「ルームシェア」という新しめのライフスタイルを見聞きしたときに、根拠もなく「それって禁止されてるよね?」とか「私の常識ではおかしい/だめだ」等と言ってくることがあります。ですので、そういった人に応対するときのために、何か法律に触れるような行為があるのか、ないのか、といったことを知っておくことは重要です。

「ルームシェアは又貸しだから犯罪だ?」

こういうことを言う人は、いろいろな聞きかじりの知識をごちゃまぜにして誤解しています。

「又貸し」は常にいけない、という誤解

まず、「又貸し」がいけない、と言う人。又貸し自体は何の法にも触れていません。

戦後長く続いた、都会に出てくる人はワンルームマンションを借りて住むものだ、という社会の中で、多くの大家・仲介業者(いわゆる不動産屋)は、彼らにとって問題が起こりにくくなるような契約書を整備して使ってきました。その良く使われている契約書には、「又貸し禁止」とか「最初に契約した時に決めた人以外は住んではいけません」といった項目が書かれていることが多いのです。

ですので、もしマンションやアパートを借りていて、自分の契約書を読んでみて、「又貸しは禁止」と書いてあれば、そこで初めて、ルームシェアは「その家の」契約では禁止だ、というだけのことなのです。もちろん、契約書に禁止と書いてなかったり、契約書を交わしてなかったり、単に口約束で契約したという場合には、ルームシェアは契約違反でも何でもありません。

契約違反と法律違反の区別ができない人たち

次に、賃貸契約に違反することは犯罪、というのも、契約と法律をごっちゃにしている人の誤解です。

賃貸契約は、大家(貸し手)と店子(借り手)の間の取り決めです。取り決めに違反することは、契約違反ですが、契約違反がイコール法律違反(犯罪)ではありません。

もし契約に反してルームシェアすることが犯罪であれば、(普通の賃貸でも)契約に反して家賃の支払いが1日遅れたことも犯罪になってしまいます。楽器禁止のアパートでこっそりピアノを弾いても、ペット禁止のアパートで小鳥を飼っても、それは契約を解除する理由とされることは有り得ますが、犯罪ではありませんよね。ルームシェアもそれと同じです。

契約違反があったとしても、契約書の内容にしたがい契約が解除になったりするだけであり、契約違反で警察を呼んだり、逮捕されたりというのは、普通の個人の不動産の貸し借りレベルではありえません。

それとは別に、法律に違反した契約、というのは存在します。法律で大丈夫と保証しているようなことを契約で無理に相手に要求しているようなものは、契約自体が違法となります。大家だからどんな契約でも作れる、というわけではないのです。大家が要求した事や、契約書に書いてあった事でも、法律がそのような項目を契約に入れることを禁止していたり、書いてあっても無効にしますよ、と決まっていることもあり、契約に書いてあることがすべて大家の言い分通りに通るというわけではないので、不当な要求をされているのではと疑った時は、ネットで調べたり役所の窓口に相談してみたりすることは大事です。

ルームシェアで得た収入を申告しなければ法律違反

会社で給料を貰ったり、物を売って儲けたりした人と同じく、人に部屋を貸して家賃収入があったら、税金を納めなければいけません。これを納税の義務といいます。

家賃収入があることを隠して税金を払わなければ、これは脱税となり、法律違反です。悪質なものであれば実刑で刑務所に行く場合もあります。

ルームシェアといっても、不特定多数に短期で部屋を提供するのは法律違反

知らない人たちに次々と短期間で部屋を貸すと、これはホテル・旅館を運営しているとみなされます。

旅館業法という法律があり、お金を貰って他人を泊めるには、ホテルや旅館として届出をし、自治体からの許可を得る必要があります。また、旅館・ホテルとしての衛生基準等に従い、定期的に点検を受ける必要もあります。

それに対して、生活の拠点として他人を住まわせることは、「間貸し」となり、旅館業法の適用外となります。ルームシェアはこの範疇でしょう。

ネットで見つけられるからといって、また高く貸せるからといって、短期間で次々と旅行者等に部屋を貸してお金を取っていると、これは法律違反ということになります。そのような短期・旅行者貸し専門のマッチングサイトもありますが、それらは利用規約等で「サイトの利用者は現地の法律に違反しないこと」など責任逃れを書いている場合が多く、実質的に日本では(他の先進諸国の大都市のほとんどで同様の規制・法律があります)使ったら法律違反となるサービスですのでご注意ください。日本で使ったら必ず法律違反となるサービスを日本語で日本向けに提供しておいて「捕まったら自己責任です」というのは、あまりに悪質だと思います。

質問お待ちしてます

これ以外にも、「ルームシェアとこういう法律との関係は?」とか「これは契約違反なの、犯罪なの?」といった質問がありましたら、コメント欄でぜひご質問ください。

お金のトラブルを避けるための注意事項

• シェア相手が突然居なくなる場合を想定し、準備する
• 極端にお金に困っている人とはシェアを避ける
• 生活レベルが違う人とのシェアを避ける
• お金や価値のある持ち物を見せない
• お互いの持ち物をはっきりさせる
• 支払いに関する取り決めをきっちり文書にする

シェア相手が突然居なくなる場合を想定し、準備する

特に賃貸住宅でルームシェアをする場合に問題となることですが、シェアの仲間が突然抜けてしまったときに、なんとかシェアを維持していけるかどうか、ということは心配しておかないといけません。

シェアメイトが突然失踪してしまったりということは、そう無いかもしれませんが、喧嘩がこじれて出て行ってしまったり、家庭の事情や出張、結婚、などなど、相手が出て行かなければならなくなる状態というのはそれほど珍しいものではありません。

2人で20万のマンションを借りて10万円づつ払っているとして、相手が突然いなくなったら、どれだけの間、家賃の全額(20万円)を払いつづけられるのか、ということは、考えておかないといけないのです。新しいシェアメイトを探すのに二ヶ月、三ヶ月かかることだって考えられます。

極端にお金に困っている人とはシェアを避ける

シェアする人に大金持ちは少ないでしょうけれど、極端にお金がない人とのシェアは、あまりおすすめできません。

デポジット(預かり金)を預かるのも「目先のお金に困っているわけではない」シェアメイトを探すための一つの方法です。とにかく急いでシェアメイトを探そうと、家賃を極端に下げたり、デポジットを免除したりすると、他で借りられなかった人が集まってきます。

逆に、必要もないほどの量のデポジットを要求したり、一日でも入金させようとせかす貸し手も注意でしょう。

生活レベルが違う人とのシェアを避ける

いろんな出費を対等に負担する、ということが、不公平感や自分の流儀に合わない出費につながることがあります。

たとえば、お皿が足りないから買い足そう、となったときに、あなたは100円ショップのお皿でよくても、相手が、自分は一枚数千円もするような皿しか使わないんだ、と言いだしたらどうでしょう?

消耗品の買い方や、冷暖房の使い方など、すべての場面で、折半だからと贅沢な暮らし方をされると、節約第一の人には辛いことでしょう。

逆に、シェアは節約のためではなく、浮いたお金でそこそこ上品に暮らすため、という人は、クーラーを切ってうちわを使え、とか、トイレットペーパーの減り方に文句をつけてくるような節約志向の人とは相容れず、不快に思うかもしれません。

お金や価値のある持ち物を見せない

部屋毎に鍵をつけるシェアもあるでしょうけど、同じ家の中でドアに鍵をつけたとしても、鍵で守れるレベルはたかが知れています。

シェア相手が、もしくはシェアメイトが連れてきた誰かが、悪意を持って自分を部屋を探して回ったとしても、ほんとうに盗られて困るようなものは置かないようにするのが、トラブルを未然に避ける方法です。

銀行の貸し金庫や実家なども活用し、貴重品はあまり持たないようにするのがよいでしょう。

また、賃貸物件を借りるときの所得証明など、特に必要になる状況がなければ、お互いの収入や貯金の額などについては話さないほうがよいでしょう。

物をあまり持たない人、物に執着しない人、のほうが、シェアのトラブルを避けることができるといえるでしょう。

お互いの持ち物をはっきりさせる

自分の部屋にあるものは自分のものだけでしょうが、共有部分に置くもの、みんなで使うものについては、どれが誰のものか、はっきりさせておく必要があります。

共有部分に置くからには、特に取り決めをしないかぎり、みなが使ってよいとすべきですが、そうであっても、それが元々誰のものなのか、というのは言えなければなりません。

新たに共有部分で高価な買い物(家具類や、冷蔵庫とか洗濯機など)を買わなければいけなくなった場合にも、買ったものを共同の持ち物、とするのはよいアイデアとは言えません。

大物を二人で二つ買うのであれば、それぞれが一方を購入し、その所有権を持つことにしたほうが、シェアの解消や故障時の対応などのときもうまくいくでしょう。

支払いに関する取り決めをきっちり文書にする

家賃や光熱費の支払い、特にシェアに空き部屋がずっと出ているときに空き部屋の家賃をどう負担するか、などといったお金に関する決め事は、かならず文書にするべきです。

取り決めは「仲が悪くなったときでも運用できるように作る」ことを考えましょう。たとえ今どんなに仲が良くても、です。こういった文書は、仲が悪くなった状況でこそ必要になるものです。

「わたしたちの間で、文書でルールなんて他人行儀じゃない?」なんて言う人もいるかもしれませんが、今はどうあれ、決めごとはちゃんと残る形に、というのが、ほんとうに責任のある態度といえるでしょう。